Покупка недвижимости как прямое инвестирование.

Традиционным способом прямых инвестиций в недвижимость  является покупка жилья с целью последующей сдачи его в аренду.

В этой статье  я хотел бы проанализировать и "просчитать" эффективность этого вида инвестиций на конкретно взятом примере, при приобретении одной из квартир из нашей базы данных, самый простой и классический вид инвестиций.

home-insurance-2a10db-1698x1000-3c77c7-1024x603

Для начала хотелось бы немного углубиться в значение самого слова "инвестиции"...

Понятие инвестиции берет свое начало из древности от латинского слова invest (investment – в современном английском язке), что в переводе означает вкладывать.

Есть два кардинальных подхода к сбережению денег – либо инвестировать, и получать прибыль, либо просто хранить, не приумножая, а значит теряя с каждым годом.

Иными словами-инвестиции- это возможность существенно увеличить свой стартовый капитал, улучшить благосостояние семьи и добиться финансовой независимости путем получения пассивного дохода.

Есть замечательная книга известного американского предпринимателя, инвестора, писателя и преподавателя Роберта Кийосаки  “Руководство Богатого Папы по инвестированию”, представляю Вашему вниманию короткую выдержку из этой книги, которая объясняет сам смысл инвестирования, а вернее три его основных правила!

.....Основное правило инвестирования номер один, это всегда знать, какой вид дохода ты пытаешься получить.

Cуществуют три разных вида дохода:

  • Заработанный — доход, обычно получаемый от работы или какого-то вида труда. Самая распространенная форма — зарплата. Это облагаемый самым высоким налогом вид дохода, поэтому с его помощью труднее всего достичь богатства. Когда вы говорите ребенку: "Надо иметь хорошую работу", то тем самым советуете ему трудиться для получения заработанного дохода.
  • Портфельный — доход, обычно получаемый от бумажных активов, таких как акции, облигации, инвестиционные фонды и т. п. На сегодняшний день он является наиболее популярным видом инвестиционного дохода просто потому, что бумажными активами намного легче управлять и их легче содержать, чем любые другие.
  • Пассивный — доход, обычно получаемый от недвижимости (в этом случае существует много налоговых льгот).

Базовое правило инвестирования номер два, конвертировать заработанный доход в портфельный или пассивный  как можно эффективнее. И это, в сущности, все, что должен делать инвестор. Это основа основ.

dohod

Основное правило инвестирования номер три, это сохранить ценность твоего заработанного дохода, купив ценность — акции или недвижимость, — которая, по твоим расчетам, должна конвертировать твой заработанный доход в пассивный или в портфельный ...

Спасибо Роберту Кийосаки за столь ёмкое и доступное объяснение основ инвестирования, а мы передём непосредственно к инструментам анализа его результатов.

Для оценки эффективности инвестирования в проект или недвижимость проведём рассчёты коэффициента возврата инвестиций.

??? ????? ??????????? ?????????? ? ROI ? ???????

В области финансов существует термин – коэффициент возврата инвестиций (ROI)  ROI – это абреввиатура, означает коэффицент возврата инвестиций, или показатель рентабельности вложений, то есть процент прибыльности (при значении больше 100%) или убыточности (при значении меньше 100%) конкретной суммы вложения денежных средств в определенный проект. Чем выше ROI, тем более выгодна сделка и тем больше прибыли она приносит.

Существует несколько формул для оценки индекса ROI. Мы используем самую популярную, которую используют большинство маркетологов и финансистов:

roi

ROI=(доход – себестоимость)/сумма инвестиций*100%

Вычитая из прибыли себестоимость, мы получаем конечную прибыль, то есть то, сколько мы заработали. Отношение конечной прибыли к сумме инвестиций показывает во сколько раз первое больше второго. Для удобства в последнем действии мы умножаем на 100%, чтобы наш результат получился в процентах.

post-roi_flatten

Анализ ROI следует проводить ежегодно, если мы говорим об анализе прямых инвестиций в покупку недвижимости,  для отслеживания действующих показателей.

Знания о коэффициенте возврата инвестиций дает возможность увеличить отдачу от вложенных денежных средств путем грамотного их распределения и корректировки планирования действий.

Итак, заканчиваем с теорией и переходим к практике.

Для анализа эффективности инвестирования в приобретение недвижимости, как пример, я подобрал для покупки квартиру из базы данных нашего агенства, это Ref. 1274

Полное описание квартиры по этой ссылке: http://valencialux.ru/com/realty/view/205/

DSCN5023

DSCN5004

Несколько слов о квартире.

Просторная трёхкомнатная квартира 92 кв.м общей площади, в хорошем состоянии в 5 мин ходьбы от пляжа La Pobla de Farnals. Терраса 12 кв.м, общее кондиционирование, встроенные шкафы в спальнях, бронированная дверь, два полных сан.узла. Общие для жителей дома бассейн и теннисный корт. Замечательное и недорогое предложение для любителей моря и отдыха на пляже. Стоимость 108.000 €

Сразу назревает вопрос, почему именно этот вариант? Так как квартира приобретается как объект инвестирования, требования к отбору подобного рода недвижимости имеют несколько иные критерии и я перечислю преимущества покупки именно этой квартиры:

  • очень удобное местоположение, рядом с пляжем и супермаркетом, в спокойном поселении La Pobla de Farnals (playa), соответственно квартиру можно сдать в аренду как на летний период за вполне приличные деньги, так и при желании на круглый год.
  • зал и две спальни, 80 кв.м жилой площади, позволяют проживать в этой квартире семье с двумя небольшими детьми, либо одним ребёнком среднего школьного возраста, а это среднестатистическая семья, что повышает возможность сдачи в аренду этой квартиры.
  • квартира отремонтирована и со всей необходимой мебелью, соответственно не требует дополнительных вложений при подготовке к аренде.
  • наличие террасы 12 кв.м, бассейна и теннисного корта для жителей дома делают эту квартиру максимально привлекательной для сдачи в аренду на летний период, который приносит максимальную прибыль при сдаче в аренду.
  • относительно небольшая стоимость квартиры, делает её приобретение доступным даже для начинающего инвестора, либо для пакетного инвестирования.

Рассмотрев преимущества этой квартиры, переходим непосредственно к рассчётам коэффициента воэврата инвестиции от прибыли, полученной от сдачи в аренду этой квартиры за год.

Итак, в виду того, что квартира находится рядом с пляжем и морем наиболее целесообразно сдавать её отдыхающим на летний период, в этом случае учитывая уровень цен на летние месяцы прибыль от сдачи в аренду будет таковой:

  • июнь-700 €
  • июль-1300 €
  • август-2000 €
  • май и сентябрь-450 €

Остальные месяцы года помимо сезона, с октября по апрель включительно, принесут в вашу копилку 300-350 € за месяц аренды.

Если же сдавать квартиру в аренду не по летней схеме, которую я считаю в этом случае более выгодной, а на круглый год, то за месяц аренды можно получить 400-450 €, в годовом исчислении 400-450 на 12 мес= от 4800 до 5400€. Хочу сразу заметить, что приведённые мною цены на аренду максимально приближённые к реальным, так как это общий уровень цен для этой зоны и именно по этим расценкам и сдаются в аренду объекты недвижимости этого типа нашим агенством, как и другими владельцами аналогичной недвижимости. Ещё раз повторюсь-все цифры реальные!

Что касается расходов на содержантие квартиры, то это прежде всего муниципальный годовой налог на недвижимость, который в данном случае будет составлять приблизительно 700 €, а также текущие расходы на коммунальные платежи, которые сильно варируются от расходов по воде, газу и электроэнергии, но не столь существенны как годовой налог, надо отметить, что при сдаче квартиры на год-коммунальные платежи оплачивает снимающий квартиру, а при сдаче на летний период они входят в стоимость аренды.

Выбирая тип аренды для данного объекта я выбрал именно летний, по той причине, что только за период с мая по сентябрь вы уже заработаете 4900 € и есть все возможности сдать квартиру на эти месяцы, так как спрос именно на этот период очень велик и зачастую даже превышает предложение, что нельзя сказать о месяцах вне сезона. Хотя надо резонно отметить, что сдав квартиру на год вы лишаетесь многих организационных хлопот по поиску и заселению арендующих квартиру на летний период, и некоторые выбирают для себя именно этот более стабильный вариант сдачи жилья в аренду, хоть это и не столь выгодно экономически.

Итак, считаем ROI при сдаче квартиры на год по средней цене аренды в 430 €/мес.

ROI=(430*12 мес)-700(год.налог)/108.000(стоимость)*100%= 4,13 % в год и это без учёта роста стоимости квартиры за год!

Рассчёты при летнем варианте сдачи в аренду по ценам приведённым выше (май-сентябрь 4900  €, далее 300 €/мес).

ROI=(300*7 мес)+4900(май-сентябрь)-700(год.налог)/108.000(стоимость)*100%= 5,83 % в год , без учёта роста стоимости квартиры за год! 

Так как летний период, с мая по сентябрь для аренды гарантирован, но могут возникнуть некоторые паузы в межсезонное время, я считаю показатель приведённый выше несколько идеализированным и завышенным, но если для перерасчёта ROI учитывать только летний период сдачи, а годовой муниципальный налог оставить на его покрытие двумя месяцами сдачи вне сезона, чисто теоретически...то минимальный показатель коэффициента для летнего периода сдачи будет составлять:

ROI=4900 €/108.000(стоимость)*100%= 4,5 % в год, без учёта роста стоимости квартиры за год! 

Подводя итог всему вышесказанному, резонно отметить, что если вместо покупки квартиры положить эту же сумму на банковский депозит, то ваша максимальная прибыль будет составлять максимум 3,5 % годовых против 4,13% -5,83% годовой прибыли  при инвестировании той же суммы в покупку вышерассмотренной квартиры как примера инвестирования. И это без учёта тенденции роста стоимости недвижимости, который прогнозируется аналитиками рынка недвижимости, но эти тенденции- это тема отдельного анализа и разговора, поэтому в этой статье я в неё не углубляюсь.

Я понимаю, что рассчёты приведённые выше несколько упрощены, но тем не менее они максимально отражают все реалии действительности!

Выводы и действия за Вами, но если Вы решите приобрести квартиру или дом в Валенсии или её  округе, для проживания или как инвестицию в будущее благополучие вашей семьи, мы с удовольствием вам в этом поможем!

Наше агенство предлагает полный спектр услуг при приобретении объектов недвижимости, именно поэтому дальнейшая сдача в аренду купленной вами квартиры или дома также станет нашей заботой, как и оформление всей сопутствующей документации, а также  решение текущих вопросов по аренде и обслуживанию!

Мы ждём Вас!   Агенство Недвижимости "Valencia Lux"

2 комментария к “Покупка недвижимости как прямое инвестирование.”

  1. Не плохой рассчет.

    Почему вы не публикуете налог на прибыль, ваши комиссионные от сдачи недвижимости и коммунальные услуги, уборщицы, электричество, бассейн и пр.? Ведь если учесть это все, от цифры, наверняка, будут не такие оптимистичные.

    Более того, во втором варианте рассчета, где вы считает 4900 май-сентябрь а остальное по по 300, кто будет ее снимать помесячно по 300 не в сезон? Кому нужна квартира с октября по апрель, да еще и не на постоянном контракте? Местным жителям такое не нужно, а туристы приезжают в сезон.

  2. Эти расчёты приблизительны и в каждом из случаев приобретения должны подсчитываться индивидуально и напрямую зависят от множества факторов той или иной квартиры и ее местонахождения, как и формул расчёта ROI также есть несколько…
    По поводу ненужности квартир как для туристов так и местных вне сезона вы глубоко ошибаетесь. Местные из других регионов часто приезжают в Валенсию по работе на несколько месяцев или недель и жить при этом в отеле крайне неудобно и накладно, как и множество туристов приезжает на знаменитые праздники, либо мероприятия проходящие в городе, которых достаточно много проходит в течении всего года и не только в сезон. У многих отпуска также не совпадают с сезоном))) и таких вариантов предостаточно, а квартир которые сдаются на короткий промежуток времени не так уж и много…

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Translate »